法律热线：
之前交钱买了一套比较偏的楼盘，交楼之后才发现，开发商承诺的九年制学校、超市、餐饮店等等都没兑现。不仅如此，开发商宣传的带2000元/平方米的精装修也根本就是简装修，名不副实。遇到这种情况，开发商之前给我们的宣传广告能否作为证据?
“在买房过程中，购房者往往会遇到很多宣传陷阱，今年以来我们就接到了多宗像张女士这样询问遭遇虚假宣传如何处理的问题，内容涉及到学位、装修标准及居住配套等多个方面。”广东中圳律师事务所刘子孺说。
刘子孺表示，如果开发商确实存在虚假宣传误导购房者，相应的宣传广告是可以作为证据使用的。但在实际操作上，开发商一般都会在广告资料上予以回避，比如在极不显眼处标注“以上所有宣传资料都仅仅作为参考，并非买卖双方签订合同的依据，具体情况以购房合同为准”。无论这一行字位置多不显眼、字体多小，均具备法律效力。
“所以开发商的宣传广告本身是可以作为证据的，但如果标注了是作为宣传使用，就不能作为约束双方的依据，这样就很难申诉权益。但如果购房者发现其在外的户外广告或是墙体广告等作出相应承诺，但未附加‘仅作为参考’等字样，就可拍照取证，以此作为申诉证据。另外，相应的录音也可作为证据使用。”刘子孺说。
他特别提醒购房者，开发商的购房合同及相应宣传流程背后，都有法律团队“把关”，购房者需要仔细看、签合同，“未雨绸缪”比事后补救更实际。“如果确实对开发商的某一项宣传内容特别在意，比如学位、装修标准等，最好是要销售人员在购房合同的显著部位一一标明，白纸黑字写进合同。或是将相应广告文件作为合同附件，这也是有法律效力的。”
至于张女士提及的精装修标准缩水的处理问题，刘子孺表示，如果购房合同中有明确约定带3000元/平方米精装修，但是后期通过鉴定发现缩水明显，张女士可以要求开发商补退费用。但前提是，张女士需要提供开发商装修标准“缩水”的相应证据。
宠物随地便便谁管?写进业主公约
我们小区太多人养狗了，而且有的业主不太注意，放纵狗在花园里随处拉屎，一不小心，你就要走狗屎运。我找过物管处的人，但他们说他们很难管理到位。我是不是应该追究物管处的责任呢?
深圳市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳：这个问题不能简单分析追不追究物管处的责任，首先要看他们是否进行了正常的清洁。例如，每天应该做N次清洁打扫的，他们都完成了没有?完成了，代表他们是负责任的。不能说，刚做完清洁，有宠物狗拉屎，物管就要立马再派人去清洁，这会扩大人工成本，然而物管公司都是有经费预算的，物管公司做不到不代表就是他们失职。
我曾经也遇到过类似困扰。宠物狗在电梯里撒尿，结果物管公司清理了很久，一年半载，狗尿的骚味都散不走。养宠物狗确实需要规范。所以我建议，物管处可以以修订业主公约为契机，把业主如何养宠物规范起来，让业主自行约定不许宠物狗随地大小便、不许乘坐电梯走楼梯……一旦约定好，告知小区所有业主，然后业主授权物管处来监督执行。如果有发现违约的，可以让物管处执行“罚款”，也就是收缴一定的“违约金”。