首例判决“政策性违约”可依“情势变更原则”解除合同
随着一系列房地产调控政策的相继出台，由此导致的“政策性违约”的房产纠纷案件大量出现。“政策性违约”是属于正常的市场风险需要继续履约，还是可以解除合同?
近日，北京市海淀区法院首次以判决形式回应了这一问题，“政策性违约”可依“情势变更原则”依法解除合同。法律界人士认为，此案具有重大标杆意义，对由于“政策性违约”陷入法律纠纷的买房人而言，这绝对是利好消息;但对于房地产商而言，这可能意味着汹涌的退房潮。
“政策性违约”案件首次判决
近日，海淀法院对“新国十条”颁布后，由房地产新政导致的“政策性违约”案件作出了一审判决。这是一份牵动无数买房人和卖房人注意力的判决书，它回应了一个引发法律界巨大争议的问题，房地产新政导致的“政策性违约”案件，可以适用“情势变更原则解除合同”。
由于张先生已经有两套住房，银行依据“京十二条”中“暂停第三套住房贷款的发放”的规定，拒绝向其贷款。不能办理贷款无法交付尾款，张先生就要承担违约责任。这意味着此前交付的15万元定金无法要回。
张先生认为，“京十二条”出台导致其无法贷款，是订立合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生依据“情势变更原则”，请求法院判令解除合同，要求宋女士返还其交付的定金15万元。
经过审理后，法院认为，双方订立的合同合法有效，但是合同成立以后客观情况发生了变化，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的。据此，法院适用合同情势变更原则，最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。
利好购房方
4月份，随着“国十条”、“京十二条”等房地产调控政策的相继出台实施，为了抑制不合理住房需求这些政策以“限购”、“禁购”等方式，提高了贷款购房者的门槛，由此导致了购房人退房现象大量涌现。
以北京市为例，4月15日以后，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%;其中以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了违约者总数的80%。由此，大量的“政策性违约”纠纷案件涌入了法院。北京通州区法院一位法官透露，仅仅在4月中旬至5月上旬短短的一个月期间，该院就收到了近百件涉及二手房的买卖纠纷案件。
不只是北京，几乎所有的房地产热点区域都遭遇了此类问题。浙江浙联律师事务所主任戴和平表示，近两个月来，二手房买卖纠纷案件，他个人手中有20多件，整个律师事务所里有300多件，是去年同期的数倍。
大量的“政策性违约”纠纷案件，不仅加大法院的工作量，而且带来适用法律上的难题。
目前法院内部的主流意见认为国家政策调整不属于“不可抗力”，但是对是否适用“情势变更”解除合同难以达成一致。有的意见认为，“政策性违约”属于情势变更，购房人可以据此退房并不承担违约责任;而有的意见认为适用 “情势变更”原则，判决解除合同会纵容一些投资性购房人滥用此条款，出现随意解除合同的情况。
北京王玉梅律师事务所资深房地产专业律师张健介绍，对于 “政策性违约”纠纷案件的诉讼中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略。而对于调解不成的案件，则层级上报高级人民法院审查批准，在得到明确批复前，只能延期审理。张健认为，海淀区法院成为“第一个吃螃蟹的人”，对此类案件作出首例判决。对于目前大量因“政策违约”陷入法律纠纷的买房人而言是绝对利好消息。
房产开发商面临退房潮
对于买房人是绝对利好的消息，对房产开发商而言可能就是噩耗。
王立(化名)是一家大型房地产企业法务部的总监，在他看来海淀区法院的判决将对房产开发商产生不利影响。“此前对这类纠纷，法院大多数情况下确认合同有效，驳回退房人解除合同的诉讼请求。这对房地产企业比较有利。”王立说。王立担心，在目前房地产市场形势严峻，房价有下跌可能的情况下，购房人会滥用情势变更原则，出现随意解除合同的情况。
张健则告诉《中国经营报》记者，目前的“政策性违约”案件以二手房买卖为主，但是随着情势变更原则的适用，一手房纠纷也将大量出现。二手房买卖只是一对一的买卖关系，但是一手房买卖是一家开发商对众多的购房者，同类情况者众多。一人起诉大家跟随，一人胜诉大家获利。如此形成的退房潮会对开发商形成巨大的冲击。
但对开发商而言，最担心的还不是 “退房潮”带来的法律风险，而是由此引发的资金链断裂。一位河北的房产开发商担心：“如果大量退房者出现，轻者会导致企业现金周转不畅，严重的会造成企业资金链条断裂。”
不过，房地产专业律师孔维钧认为，虽然海淀区法院对“政策性违约”类案件做出了判决，但并不能据此认为其他基层法院也会援引“情势变更原则”判案。“根据相关规定，适用‘情势变更原则’的是一案一申报审核，除非高级法院对某类案件下达统一的适用意见，其他基层法院并不一定会做出相同的判决。”孔维钧说。
据记者了解，北京高院曾经就此问题进行调研，准备出台相关指导意见，但是由于争议很大未能形成统一意见。
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