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商品房买卖合同终止的法定条件 买受人可以解除房屋买卖合同吗

发布时间:2023年9月28日 武汉资深合同纠纷律师  

 刘浜,武汉资深合同纠纷律师,现执业于湖北江浩律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

商品房买卖合同终止的法定条件

  商品房买卖合同终止的法定条件有哪些商品房买卖合同终止条件包括当事人协商一致解除;约定的解除条件成就;因不可抗力致使不能实现合同目的;在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务等。

  《房地产买卖合同》的解除条件:

  1、当事人协商一致解除;

  2、约定的解除条件成就;

  3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

  4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

  5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  7、一手商品房买卖合同终止的特别规定:

  1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

  2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

  3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

  5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

  6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

  7)面积误差比绝对值超过3%的;

  8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

  9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

  10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

  8、法律规定的其他情形。

  

买受人可以解除房屋买卖合同吗

  买受人可以解除房屋买卖合同吗合同的终止主要有当事人的约定解除,即发生合同约定的事项发生时,合同解除终止,或者出现法定事由解除终止。而买受人解除房屋买卖合同在以下12种情形下,是可以解除的。

  买受人可以解除房屋买卖合同的情况有:

  1、拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议;

  解释第七条;被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理;说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:

  拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议。

  该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。形式上拆迁人必须将该补偿安置房屋另行出卖给第三人。

  2、出卖人将商品房一卖一抵时,买受人可以请求解除合同;

  解释第八条;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人;,;导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿。

  3、出卖人将一房二卖时,买受人可以请求解除合同;

  解释第八条;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;,;导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿。

  4、出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同;

  解释第九条第二项;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;,;导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿;此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。

  5、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同;

  解释第九条第三项;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;,;导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿;此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同。

  6、房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同;

  解释第十二条;因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。;即期房和现房的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。

  7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同;

  解释第十三条第一款;因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。;因此出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。

  8、套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同;

  解释第十四条;出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理。;,;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。;即套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。

  9、出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同;

  解释第十五条;根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持;即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同。

  10、由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同;

  解释第十九条;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。;;《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定;预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。;即根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。

  11、因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同;

  解释第二十三条;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。;即如果因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。

  12、因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。

  解释第二十三条;因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。;即因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。

  



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